土地增值9570官方金沙入口登录地方政策汇总（2022年）

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土地增值9570官方金沙入口登录成本五种分摊方法（含各省政策）

　　土地增值9570官方金沙入口登录的9570官方金沙入口登录前成本抵扣项分摊问题，是测算表中常遇到的问题之一，很多人对此问题一直存在疑问，本文从全面的角度讲述土增9570官方金沙入口登录的成本分摊问题。

　　现行的土增9570官方金沙入口登录的国家统一规范，是1995年颁布的《土地增值9570官方金沙入口登录暂行条例实施细则》。根据其中第九条之规定:“纳9570官方金沙入口登录人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目的确定，可按对允许扣除项目的金额的土地使用权面积占总面积的比例分摊，或按建筑面积分摊，也可按9570官方金沙入口登录务机关确认的其他方式计算分摊”。

　　也就是说土增9570官方金沙入口登录成本分摊方法有占地面积法、建筑面积法以，及9570官方金沙入口登录务部门确认的其他方法，例如建筑面积层高比例法，销售收入比例法、直接成本法。其中尤以土地面积法和建筑面积法最为常用。

　　占地面积法

　　占地面积法，也就是按照项目分期不同，每期占项目总用地面积的比例，分摊土地成本以及开发成本。该方法适用于分期开发或者滚动开发的项目。

　　本方法无需项目建筑面积和各业态的数据，只需确定土地面积，开发的各期的面积，然后按比例进行分摊即可算出分摊的成本金额。这种方式具有前提条件单一，计算方便，容易被房企财务人员理解和接受的优点。因此适用于产品形态较为单一，容积率相同的项目。

　　但是对于拥有多个不同容积率的地块，以及产品形态复杂的项目，成本无法进行较为合理分摊。

　　如果项目未能实现该批次整体销售，那么在已售和未售之间还需要进行一次成本分摊，需要进行重复的计算。

　　很多公司的初判测算或者静态测算表，就是采用此种分摊方法，方便简易测算。

　　建筑面积法

　　建筑面积法就是将已开发的将进行土增9570官方金沙入口登录清算的部分建筑按照与总可售面积(含地下)的比例，进行分摊土增9570官方金沙入口登录抵扣成本。按照比例计算出已售部分可分摊的成本金额。本方法适合项目内，不同容积率地块之间的，相同成本的相同产品业态的土增9570官方金沙入口登录抵扣成本计算。也能比较方便地厘清未售与已售产品的开发成本的分摊问题。缺点是本计算所需的项目指标数据较多，投入的精力较多，工作量也较大。

　　另外，因为是根据建筑面积平均分摊成本，没有考虑不同业态不同售价产品之间的差异，对于高售价的业态，例如社区商业，在同等平均比例分摊的情况下，部分高成本业态会存在抵扣成本偏低，土增9570官方金沙入口登录增值率较高，土增9570官方金沙入口登录9570官方金沙入口登录额较大的情况。对于车库等低利润的业态，则会出现抵扣过多，增值额为负的情况。

　　直接成本法

　　直接成本法，就是按照某期开发产品的成本，按照占项目全部成本的比例，进行计算分摊的成本比例。

　　该种方法一般适用于财务费用的利息支出分配的分摊问题，以及特定产品的成本支出分配。

　　层高比例法

　　层高面积比例法，就是按照不同业态楼层高度之间进行比例折算，按照最终折算出来的比例值，计算出不同业态应当分摊的抵扣成本。

　　例如选取普通住宅的标准层的层高为1，将商业、车位、非普通住宅的层高与之相比进行折算，计算出各自的比例。按照折算比例进行累加，最终计算出各个业态的比值。

　　此种方法适用于项目业态复杂，无法准确计算出各业态准确的占地面积(例如底商上的住宅)，也无法按土地面积进行成本分摊的情形。根据层高来确认成本分摊，比较接近不同业态的成本。